“설마 걸리겠어?” 늘 검증해도 또 걸리는 양도세 세무조사사례

밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트

국세청은 부동산과 관련한 유용한 세금 정보를 연재하고 있습니다. 

지난해 놓치기 쉬운 세금 “실수사례” 시리즈를 게재한 데 이어 올해는 세무조사, 법령개정 등 납세자의 관심이 높은 사항을 쉽게 풀어서 콕 짚어주는 “밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트”를 연재합니다.

 

이번 제1회차는 국세청에서 늘 검증을 하는 부분인데도 지속적으로 반복해 추징이 되는 대표적인 양도소득세 세무조사 내용을 사례를 통해 알아보고 유의해야 할 사항을 체크포인트로 정리하여 구성하였습니다.

“설마 걸리겠어?”라는 생각으로 사실관계를 왜곡하거나 자기 유리한대로 신고했다가 적발되면 세금은 물론 가산세까지 무거운 부담을 지게 됩니다.

사례에서 보듯이 최선의 절세란 결국 성실한 신고라고 할 수 있습니다.
※ 과소신고가산세(일반 10%, 부정행위 40%), 납부지연가산세(1일 0.022%) 등

<출처> 국세청 보도자료 / 양도소득세 조사사례

소득세법 상 주택이란 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데 실제 주거용으로 써오던 건물임에도 주택 수에서 포함시키지 않거나 실질적으로 생계를 함께하는 동거가족임에도 별도세대인 것처럼 하여 비과세로 신고했다가 추징되는 사례, 양도차익을 줄이려고 필요경비나 취득가액을 부풀렸다가 과세를 당하는 사례가 많이 있습니다.

또한 본인이 직접 경작하지 않아 감면대상이 되지 않음에도 자경농지로 감면신청 했다가 추징되거나 실제 하나의 거래인데도 양도시기를 달리해 나누어 거래한 것으로 신고하여 부당하게 세부담을 축소시켰다가 적발되는 사례도 자주 있습니다. 

사례의 내용들은 과세관청에서 늘 검증을 하는 부분임에 유의하여 정확하고 성실하게 양도소득세를 신고할 필요가 있습니다.

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소득세법상 “주택”

법령 (소득세법 제88조 및 동법 시행령 제152조의4) 
주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말함

이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따름
※ 대통령령으로 정하는 구조란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말함

판례
주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 함 (대법원-2004-두-14960)

소득세법상“1세대”

 

법령 (소득세법 제88조 및 동법 시행령 제152조의3) 
1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매]와 함께 구성하는 가족단위를 말함
취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함
배우자가 없어도 1세대로 보는 경우
1) 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
2) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3) 30세 미만 미혼자 : ① & ② 
① 12개월간 경상적·반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상
② 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지

 

판례
‘생계를 같이 하는 가족’이란 현실적으로 생계를 같이 하는 동거가족으로서 생계를 같이 하는 동거가족인가의 여부는 그 주민등록지가 같은가의 여하에 불구하고 현실적으로 한 세대 내에서 거주하면서 생계를 함께하고 동거하는가의 여부에 따라 판단되어야 함 (대법원2005-두-8443)

 

공제되는 필요경비 중 자본적 지출액

 

법령 (소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조)
자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등(자본적 지출)으로 지출에 따른 증명서류를 수취･보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되어야 함
※ 지출에 관한 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등

<출처> 국세청 보도자료 / 자본적 지출 vs 수익적 지출 비교

 

공제되는 취득가액

 

법령 (소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조) 
취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 아래의 가액을 순차적으로 적용함
1) 매매사례가액 : 취득일 전·후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성·유사성이 있는 자산의 매매사례가액
2) 감정가액 : 취득일 전·후 각 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액의 평균액. 다만 기준시가 10억원 이하인 자산의 경우 하나의 감정평가 법인 등이 평가한 가액
3) 환산취득가액 : 양도할 때 거래한 실지거래가액 등에 취득 및 양도 당시의 기준시가 비율을 곱하여 계산한 금액

<출처> 국세청 보도자료

 

판례
이 사건 부동산은 장부 및 기타 증빙서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로 증빙서류에 의해 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우임을 전제로 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다는 원고들의 주장은 이유 없음 (서울행정법원-2015-구단-53759, 국승 종결)

 

자경농지 양도소득세 감면 요건

 

개요 (조세특례제한법 제69조 및 동법 시행령 제66조)
거주자가 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우에 감면 적용

 

요건
1) (거주자) 농지 양도일 현재 거주자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자 포함)
2) (거주지) 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 거주하면서 경작할 것
① 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역
② ①의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역   
③ 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역
3) (8년 자경) 농지의 취득일부터 양도일까지 8년 이상 직접 경작 (농작업에 상시 종사하거나 2분의 1이상을 자기노동력으로 경작)할 것

※ 경작기간을 계산할 때 총급여액, 사업소득금액, 총수입금액이 아래 기준금액 이상인 연도는 경작기간에서 제외함

<출처> 국세청 보도자료

4) (농지요건) 양도일 현재 농지일 것

 

감면의 종합한도 
1개 과세기간 1억원, 5개 과세기간 2억원

 

실질과세의 원칙

 

법령
세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용 (국세기본법 제14조제2항)
제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용 (국세기본법 제14조제3항)

 

판례
여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 함 (대법원-2021-두-57780)
이 사건 제1, 2지분의 양도는 하나의 거래 즉, ‘이 사건 토지 전체’에 대하여 매매대금을 ‘총 0억 0만원’으로 정한 매매로서 그 대금 지급과 소유권이전등기절차만을 분할하여 이행하기로 한 것이므로,  … (중략) … 즉, 하나의 거래로 인정되는 이상 그 거래가 분할 이행되었다고 하더라도 그 거래 전체가 완결된 때를 기준으로 판단하여야 할 것이지 분할 이행된 각 부분에 대하여 각 양도시기를 판단할 것은 아님 (부산고등법원-2021-누-10982, 국승 종결)

 

｢밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트｣는 국세청 누리집에서 제공하고 있으며 국세청 공식 블로그 등을 통해서도 이용할 수 있습니다.

<출처> 국세청 (https://www.nts.go.kr)